亚博体彩官方网站|泰国、香港和日本房地产市场逆转研究

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亚博体彩提现速度|摘要:文章比较了泰国、香港和日本房地产市场再次战败获胜的过程,分析了产生原因,结果表明汇率和过低的房价对国家经济产生了根本影响,最终导致了房地产市场价格的暴跌。 关键词:泰国日本; 房地产市场汇率胜一负,泰国房地产市场再次败北的历史泰国房地产大幅暴跌的外因是亚洲金融危机,泰国货币受到了国际炒家的冲击,其中也有泰国自身发展的内因,国际炒家冲击泰国,泰国原因的内因是:1.经济结构不合理,资产泡沫性大。

从20世纪70年代末开始,包括泰国在内的东盟各国大力执行出口主导的工业化战略,经济发展非常迅速。 但是,工业化过程中主要是劳动密集型产业多,缺乏科学技术和生产效率的反对,出口无法长期保持强大的竞争力。 泰国经济处于下降阶段时,银行信用急剧扩大,但大量资金流向了高风险的房地产和股票市场,而不是高效和高附加值的生产部门。

金融风暴前夕,泰国房地产积累的资金为300亿美元,积累的住宅85万套,消化需要7年时间,办公楼和商店的空置率达到了20%以上。 信用的过度扩大和房地产的热度引起了通货膨胀,泡沫更加美浓了。 这为货币、银行和金融危机留下了危险。

2 .国际收支好转,对外债务相当严重。 泰国实行经济国际化和金融对外开放的政策,但无视国际收支状况。 泰国在危机前两年项目收支的逆差经常达到每年100亿美元以上。 为了弥补项目的逆差,为了扩大国内投资,不择手段地借贷高额的债务,泰国的国家短期债务占77%。

泰国资本市场开放度很大,因此大量短期资本发展或投资股票市场(泰国75%的外资流向股票市场),但如果泰国国内经济发生变化,它们不会迅速撤退。 多年来,泰国财政盈余现实,但转移到1996年,情况再次发生了变化。

美元对日元在1995年、1996年持续上涨,因此已经相当严重地强化了泰国的出口竞争力。 1996年第四季度由于收益不足,财政赤字很多,等于GDP的1.1%。 由于财政收支不足,泰国依然可以弥补盈余不断扩大的帐户逆差。 泰国的外债总额在1991年只有300亿美元,但在1996年底减少到800亿美元。

3 .金融体系不完善,高风险克隆过度集中。 泰国的金融体系不完整,风险意识恶化,经济加剧后,金融体系的大量资产流向房地产,房地产价格急剧上涨,构成房地产泡沫。

如果房价下降到与实际购买力僵硬的程度,房地产市场上供给过多,发展商失去支付高利率的能力,金融系统发生了大量坏账。 1997年5月,泰国91家财务公司的坏账准备金超过640亿美元,其中许多是房地产贷款的坏账准备金,经营陷入困境。

泰国的金融贷款集中在房地产业,房地产业的贷款占总贷款额的40%以上。 银行过于集中于单一行业的贷款,承受着很大的风险。

从1985年开始,泰铢实行了美元较多的篮子核查制,使资金宰相比较平静,但泰国经济结构畸形不合理,旅游和相关产业占国民收入的三分之一以上。 他们利用东亚投资热潮,大量引进外资,购买外债,在房地产、零售及娱乐等第三产业等非生产领域,投入大量资金,引起经济泡沫,欺诈盛行。

另外,金融体系,特别是金融监管体系不完善,只需早期对外开放金融市场,实施金融自由化和国际化政策,就给外汇市场带来了反感的冲击。
总之,贸易赤字、经常项目逆差、财政收支不平衡、外债激增(特别是短期外债)、房地产市场低迷、信用评级上升等因素联合起来,泰国成为亚洲危机的起爆点。

泰国经济崩溃,货币急剧上涨,经济衰退,长期无法恢复。 这需要导致房地产市场价格下跌。 二、香港房地产市场在1997年再次失败取得胜利的香港,作为国际金融中心,经济基础实力雄厚,享受近900亿美元的外汇储备和巨大的财政利益。 香港经济基础完善,经济稳定快速增长,1996年增长率约为4.5%,1997年前三季度分别获得5.4%和6.4%。

5.8%的强劲快速增长和特区政府经常账目完全不会出现赤字,反而享有支出盈余。 当时香港市场气氛很高,投资者很有信心。 另外外资银行(主要是美国投资银行)预测恒生指数会达到2万点的高峰,将来不会进入28000点的新纪录。 但是,香港的经济并不那么悲观,经济主要因素几年前就不存在,积累很大,在特定条件下经济危机可能会加剧。

那是多年来过度收缩的资产价格,特别是房地产价格,港币制度不存在的主要因素。 香港的资产价格,主要是楼价在到1997年的10年间下降了10倍以上,房地产市场依然生机勃勃,经久不衰。 香港人少,土地供应受限,香港严格允许土地和不动产供应,为发展商垄断不动产价格获得了条件。 虽然不要求房地产市场的供给,但银行多年来的实质性胜率和投机性投机活动使房地产上涨。

大多数情况下,从1984年1月到1997年7月,大单位和豪宅的价格下降到了12.3倍,只有1997年上半年房价,特别是豪宅市场价格上涨了约1倍。 据报道,1997年夏秋,香港某个地方的房地产价格,无论是住宅还是商用大楼,已经赶上东京,居世界第一。 同时,由于经济快速增长强劲,工资频率依然下降,货币收益节迅速增长。

股票市场也迅速增长,1997年上半年的恒指从12000分以上上升到16800分。 另一方面,工资收益迅速增加,由于股票市场和楼市下跌,资产组收缩,实际收入大幅减少,市场需求不耐烦。

另一方面,由于房地产市场的价格上涨,经济环境好转,营销成本增加,消费市场需求急剧上升的性刺激,香港整体物价高,香港的物价比邻近地区便宜得多。 特别是1997年下半年以后,东盟各国的货币以及韩元、台湾货币相继上涨。 反观香港,港元币值坚挺,不但资产价格不下降,而且持续上涨,比较竞争力减弱,访港游客锐减,出口衰退。 很明显,香港的资产市场过度收缩,货币价值被低估,资产价格必须大幅上涨,或者港元大幅上涨。

金融危机后,香港房地产价格大幅下跌,20万人跌入“胜资产阶级”,在港岛东北码头建立城镇,为中产阶级居住在社区的“太古城”是最能体现香港中产阶级财富悲惨状况的地区之一。 其房价从1997年前约1.3万港元/平方英尺的最高峰开始,此后大幅上涨,到2001年下跌到4500元。 香港房地产市场再次战败获胜的原因主要是,第一,亚洲金融危机抑制了香港的宏观经济,经济快速增长明显放缓,经济快速增长经常出现负增长。 第二,1997年下半年以来,东盟各国的货币以及韩元、台湾货币相继上涨。

在香港,货币价值结实,房价高,经济环境好转,营销成本增加,比较竞争力减弱,访港游客锐减,出口衰退,失业率下降。-亚博体彩提现速度。

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